Kas ir LTV?
LTV rāda, cik liela aizdevuma summa ir attiecībā pret ķīlas jeb nodrošinājuma vērtību. Bankai tas palīdz saprast, cik liela drošības rezerve paliek gadījumā, ja aizdevums netiek atmaksāts kā plānots.
Uzņēmums vēlas aizņemties 200 000 eiro un kā nodrošinājumu piedāvā īpašumu, kura vērtība ir 250 000 eiro. Šajā gadījumā LTV ir 80%, tas nozīmē, ka aizdevuma summa veido 80% no ķīlas vērtības.
Ja DSCR palīdz bankai saprast, vai uzņēmums spēs segt kredīta maksājumus, tad LTV palīdz novērtēt nodrošinājuma pietiekamību.
Ja DSCR atbild uz jautājumu „vai uzņēmums spēs maksāt", tad LTV atbild uz otru jautājumu, kas bankai tikpat svarīgs: „un ja nu nespēs". LTV parāda, cik lielu daļu no ķīlas vērtības banka aizdod. Jo mazāka šī daļa, jo drošāk banka jūtas, jo, ja kaut kas noiet greizi, tai ir, no kā atgūt savu naudu.
- Ko nozīmē LTV un kā to aprēķina.
- Kāpēc ķīlas vērtība ne vienmēr nozīmē pieejamo aizdevuma summu.
- Kā zemāks LTV uzlabo bankas skatījumu uz darījumu.
Ko nozīmē LTV
- Saīsinājums
- Loan to Value.
- Latviski
- Aizdevuma attiecība pret ķīlas (nodrošinājuma) vērtību.
- Cilvēku valodā
- Cik procentus no ķīlas vērtības banka tev aizdod. Jo augstāks rādītājs, jo mazāka „rezerve" starp kredītu un ķīlas vērtību.
- Kāpēc bankai
- Tas parāda, cik droši banka atgūtu savu naudu, ja kredīts netiktu atmaksāts un ķīla būtu jāpārdod.
- Kā uzlabot
- Lielāks līdzfinansējums, vērtīgāka vai papildu ķīla, vai mazāka kredīta summa.
LTV arī ir vienkārša dalīšana. Augšā liek kredīta summu, apakšā - ķīlas tirgus vērtību, un rezultātu izsaka procentos.
LTV = aizdevuma summa ÷ ķīlas vērtība × 100. Rādītājs parāda, cik liela aizdevuma daļa ir attiecībā pret nodrošinājuma vērtību. Jo zemāks LTV, jo lielāka drošības rezerve bankai un uzņēmumam.
Piemērs ar reāliem skaitļiem
Uzņēmums grib aizņemties 200 000 eiro jaunu telpu iegādei. Telpu tirgus vērtība ir 250 000 eiro.
Banka aizdod 80% no ķīlas vērtības; atlikušie 20% (50 000) paliek kā drošības rezerve.
80% nozīmē, ka banka aizdod četras piektdaļas no ķīlas vērtības, bet viena piektdaļa paliek kā rezerve. Daudzām bankām tas jau ir augšējā robeža nekustamajam īpašumam. Ja uzņēmējs ieliktu lielāku līdzfinansējumu un aizņemtos tikai 150 000, aina mainītos:
60% bankai izskatās ievērojami mierīgāk. Tieši tāpēc līdzfinansējums un LTV iet roku rokā: jo vairāk ieguldi pats, jo zemāks LTV un jo labvēlīgāki nosacījumi parasti seko.
Aprēķini savu LTV
Ievadi kredīta summu un ķīlas vērtību, un redzi attiecību uzreiz.
Indikatīvs aprēķins. Banka ķīlu vērtē pēc sava novērtējuma, kas var atšķirties no tirgus cenas.
Kā uz LTV skatās banka
Banka gandrīz nekad neaizdod pret pilnu ķīlas vērtību. Iemesls ir vienkāršs: ja kredīts netiek atmaksāts un ķīla jāpārdod ātri, cena parasti ir zemāka par tirgus vērtību. Tāpēc banka ietur rezervi. Nekustamajam īpašumam bieži pieņem LTV līdz aptuveni 70 līdz 80%, iekārtām un transportam parasti zemāku, jo to vērtība krīt ātrāk.
Vēl viena būtiska lieta: banka balstās uz savu ķīlas novērtējumu, ne uz to cenu, par kuru tu ceri pārdot vai esi nopircis. Tāpēc reizēm LTV izrādās augstāks, nekā uzņēmējs gaidīja - vienkārši tāpēc, ka bankas novērtējums bija konservatīvāks.
Banka vērtē, kas notiktu, ja nodrošinājums būtu jāpārdod nelabvēlīgā situācijā. Tāpēc tā parasti neaizdod pret pilnu ķīlas vērtību un ietur drošības rezervi.
Pārbaudi sevi: vai tava ķīla ir pietiekama?
Izdali plānoto kredīta summu ar ķīlas reālo tirgus vērtību. Ja iznāk līdz 70%, tu, visticamāk, esi drošā zonā. Ja virs 80%, sagatavojies sarunai par papildu nodrošinājumu vai lielāku līdzfinansējumu - vai par to, ka bankas novērtējums būs zemāks par tavu.
Pieņemt, ka banka aizdos pret pilnu ķīlas vērtību. Praksē gandrīz nekad tā nenotiek.
Citas biežākās kļūdas
- Rēķināt LTV pēc savas cerētās cenas, ne pēc bankas novērtējuma.
- Aizmirst, ka iekārtām un transportam LTV ir zemāks nekā nekustamajam īpašumam.
- Domāt, ka labs LTV aizstāj labu DSCR. Bankai vajag abus - gan spēju maksāt, gan nodrošinājumu.
LTV un DSCR ir divi dažādi jautājumi - nodrošinājums un spēja maksāt. Labs viens neaizstāj otru; bankai vajag abus.
Praktiski padomi
- Pirms sarunas novērtē ķīlu konservatīvi, ne optimistiski. Tā tu nebūsi pārsteigts.
- Ja LTV ir augsts, apsver lielāku līdzfinansējumu vai papildu ķīlu, lai to pazeminātu.
- Atceries, ka LTV un DSCR strādā kopā - uzlabo abus, ne tikai vienu.
- Jautā bankai jau laikus, kādu LTV tā pieļauj tava veida nodrošinājumam.
- LTV parāda, cik procentus no ķīlas vērtības banka tev aizdod.
- Jo zemāks LTV, jo lielāka drošības rezerve un parasti labāki nosacījumi.
- Banka rēķina pēc sava novērtējuma, kas mēdz būt konservatīvāks par tirgus cenu.
- LTV un DSCR ir divi dažādi jautājumi - nodrošinājums un spēja maksāt - un bankai vajag abus.
Praksē pārsteigums par LTV gandrīz vienmēr rodas no ķīlas novērtējuma. Uzņēmējs rēķina pēc cenas, ko reiz samaksāja vai cer saņemt, bet bankas vērtētājs nonāk pie zemāka skaitļa. Rezultātā LTV izrādās augstāks, un kredīta summa - mazāka, nekā gaidīts.
Tāpēc mēs vienmēr iesakām ķīlu novērtēt konservatīvi jau plānošanas posmā. Ja skaitļi turas pie piesardzīga novērtējuma, tad pie bankas novērtējuma būs vēl drošāk. Pārsteigumi sarunā ar banku reti ir patīkami.
Biežāk uzdotie jautājumi
Kā aprēķināt LTV?
Kredīta summu dala ar ķīlas tirgus vērtību un reizina ar simtu. Rezultātu izsaka procentos.
Kāds LTV ir pieņemams?
Nekustamajam īpašumam bankas bieži pieļauj līdz 70 līdz 80 procentiem. Iekārtām un transportam parasti zemāku, jo to vērtība krīt ātrāk.
Vai banka vērtē ķīlu pēc tirgus cenas?
Banka balstās uz savu novērtējumu, kas mēdz būt konservatīvāks par tirgus cenu, tāpēc LTV var izrādīties augstāks, nekā gaidīts.
Turpini ceļvedī
Saistītie raksti
Vai tava ķīla un kredīts ir līdzsvarā?
Bezmaksas finansējuma izvērtējumā mēs palīdzam saprast tava projekta LTV, DSCR un finansējuma iespējas - cilvēku valodā un bez saistībām.
Sākotnējais izvērtējums un pirmā saruna ir bez maksas un bez saistībām. Ja pēc tam vēlaties, lai sagatavojam dokumentus bankai, ALTUM, LAD, Leader vai LIAA, par sadarbības apjomu vienojamies atsevišķi.